Započinjanje poslovanja i troškovi :-: Proces izgradnje - dozvole

Proces izdavanja građevinskih dozvola obuhvata objedinjenu proceduru, koja se obavlja potpuno elektronski putem aplikacije.

Proces izgradnje obuhvata sledeće:

• zakup građevinskog zemljišta;
• informacija o lokaciji;
• lokacijski uslovi;
• građevinska dozvola;
• građenje;
• upotrebna dozvola;
• upis u katastar.

 Zakup građevinskog zemljišta

Vlasnik građevinskog zemljišta u javnoj svojini može građevinsko zemljište dati u zakup radi izgradnje objekta za koji se izdaje:

• privremena građevinska dozvola (najduže do pet godina);
• u slučaju realizacije projekata od značaja za Republiku Srbiju;
• u slučajevima (može se i otuđiti neposrednom pogodbom): davanja koncesije, javno privatnog partnerstva, formiranja građevinske parcele, ispravke granica susednih parcela ....

Neizgrađeno građevinsko zemljište u javnoj svojini može se unositi kao osnivački ulog u javno preduzeće.

Građevinsko zemljište u vlasništvu države može se zakupiti od lokalne samouprave putem javnog nadmetanja i javnog prikupljanja ponuda putem oglasa.

Zemljište se daje u zakup licu koje je ponudilo najvišu cenu, ali u izuzetnim slučajevima, ono može biti izdato u zakup i uz zakupninu koja je niža od tržišne ali bez plaćanja naknade ukoliko je prethodno pribavljena saglasnost Vlade. Pod otuđenjem građevinskog zemljišta smatra se i razmena nepokretnosti.

Pored toga, poljoprivredno zemljište može biti pretvoreno u građevinsko, uz odobrenje nadležnih organa i plaćanje naknade za promenu namene zemljišta.

Zakon takođe predviđa privatno vlasništvo nad zemljom tako da je moguća kupovina zemljišta i od privatnih lica.

Informacija o lokaciji

Informacija o lokaciji sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli, odnosno na više katastarskih parcela, na osnovu planskog dokumenta.

Lokacijski uslovi

Lokacijski uslovi su javna isprava koja sadrži podatke o mogućnostima i ograničenjima gradnje na katastarskoj parceli koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu, a sadrži sve uslove za izradu tehničke dokumentacije. Lokacijski uslovi se izdaju za izgradnju, odnosno dogradnju objekata za koje se izdaje građevinska dozvola, kao i za objekte koji se priključuju na komunalnu i drugu infrastrukturu. Lokacijski uslovi se mogu izdati i za više katastarskih parcela, uz obavezu investitora da pre izdavanja upotrebne dozvole izvrši spajanje tih parcela u skladu sa zakonom.

Građevinska dozvola

Građevinska dozvola se izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze propisane podzakonskim aktom kojim se bliže uređuje sadržina i način izdavanja građevinske dozvole i platio odgovarajuće administrativne takse. Sastavni deo zahteva je i izvod iz projekta za izdavanje građevinske dozvole potpisan i overen pečatom lične licence od strane glavnog projektanta. Uz zahtev se prilažu i sledeća dokumenta:

• Izvod iz projekta za građevinsku dozvolu, jedan primerak više od onog broja primeraka koji investitor želi da se overi prilikom izdavanja građevinske dozvole (min 3 primerka) sa potvrdom I izveštajem o tehničkoj kontroli izvoda;
• Projekat za građevinsku dozvolu, u elektronskoj formi (1 primerak), u papirnoj formi jedan primerak više od onog broja primeraka, koji investitor želi da se overi prilikom izdavanja građevinske dozvole (min 3 primerka) sa potvrdom I izveštajem o tehničkoj kontroli projekta;
• Dokaz o uplati administrativne takse;

A u zavisnosti od slučaja:

• Dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu ili objektu, ako to pravo nije upisano u javnoj knjizi ili je uspostavljeno zakonom;
• Ugovor između finansijera I investitora;
• Ugovor između investitora I imaoca javnih ovlašćenja, o obezbeđenju nedostajuće infrastrukture;
• Energetska dozvola (izgradnja energetskih objekata);
• Saglasnost suvlasnika, overena u skladu sa zakonom, ako na zemljištu ili objektu ima suvlasnika;
• Ugovor, overen u skladu sa zakonom sa vlasnikom objekta ili vlasnicima posebnih delova objekata (nadziđavanje, pretvaranje zajedničkih u stambene prostorije, ili poslovne);
• Uslovi za projektovanje I priključenje objekata na distributivni prenosni sistem električne energije, odnosno prirodnog gasa, koji su pribavljeni u skladu sa zakonom kojim se uređuje energetika, a nisu sadržani u lokacijskim uslovima.

Dozvola se izdaje u roku od 5 dana od podnošenja zahteva, a takođe važi 2 godine tokom kojih investitor mora da započne izgradnju objekta.

Građenje

Najkasnije 8 dana pre početka izgradnje, investitor treba da obavesti nadležni organ lokalne samouprave, koji je zadužen za izdavanje građevinske dozvole, o datumu početka, kao i roku završetka građenja. Pre početka građenja investitor treba da izvrši i pripremu parcele za izgradnju i da obeleži gradilište tablom koja sadrži zakonski obavezne podatke.

Izvođač radova određuje odgovornog izvođača radova koji rukovodi građenjem objekta, odnosno izvođenjem radova. Za vreme izgradnje investitor treba da obezbedi i nadzor nad izvršenjem radova.

Upotrebna dozvola

Upotrebna dozvola se izdaje najkasnije u roku od 5 dana nakon prijema nalaza komisije za tehnički pregled objekta koja je utvrdila da je objekat podoban za upotrebu, tj. od podnošenja zahteva sa nalazom komisije.

Tehnički pregled se vrši po završetku izgradnje, tj.svih radovanaznačenih u građevinskoj dozvoli i glavnom projektu. Pregled se može vršiti i uporedo sa izvođenjem radova ukoliko se po završetku izgradnje ne bi mogla izvršiti kontrola izvedenih radova.

Ukoliko se, u cilju utvrđivanja podobnosti objekta za upoterebu, moraju vršiti prethodna ispitivanja i provera instalacija, uređeja, postrojenja, stabilnosti ili bezbednosti objekta, uređaja i postrojenja za zaštitu životne sredine, uređaja za zaštitu od požara ili druga ispitivanja, komisija za tehnički pregled može da predloži nadležnom organu puštanje objekta u probni rad, pod uslovm da utvrdi da su za to ispunjeni uslovi. Rešenjem o odobravanju puštanja objekta u probni rad utvrđuje se vreme trajanja probnog rada koje ne može biti duže od 1 godine.

Upis u katastar

U roku od pet radnih dana po pravnosnažnosti izdate upotrebne dozvole, nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra upotrebnu dozvolu, elaborat geodetskih radova za izvedeni objekat i posebne delove objekta, kao i elaborat geodetskih radova za podzemne instalacije.

Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta, i o tome obaveštava investitora i nadležni organ uprave u roku od sedam dana od dostavljanja upotrebne dozvole, a u roku od 30 dana vrši odgovarajući upis u katastar vodova.